続・大型店とドイツのまちづくり

続・大型店とドイツのまちづくり

　「大型店とドイツのまちづくり」を出版してから、約３年半が経過しました。あの本に紹介しているのは、ほぼ2001年夏までの状況で、その後事態はさまざまに展開しており、予想できなかったような状況も出ています。そこで、本で扱った事例のその後の動きを追跡し、紹介するページを作成することとしました。
　できるだけ広く扱いたいと思いますが、６章で紹介したウルムについては、インターネット上の新聞欄がすべて有料になったため、追跡を断念せざるを得ませんでした。それで、ここで説明するのは、連邦レベルの動きと、ルール地方の状況になります。
　なお、文体ですが、当初はこのホームページに合わせて「です、ます」調で書いていましたが、もとの本が「である」調なので、どうもしっくりしません。そこで、「続編を読まれる方へ」の部分を除き、文の調子も本に合わせることにしました。「本の続編」なので「文体も本の継続」、ということで、ご理解下さい。
（05.05.21）

大型店とドイツのまちづくり
続編 ：続編を読まれる方へ
目次（pdf）

１章ドイツにおける大型店規制の枠組み・・・建設法典の2004年改正（05.05.21）
２章巨大ショッピングセンターの誕生

３章ツェントロ、その光と影・・・ツェントロ拡張とO.Vision（19.05.02）
ムルチ・カザとデュイスブルクの苦悩（19.05.02）
４章家具戦争とイケアのＢプラン訴訟

５章ドルトムント商業と市街地活性化・・・ "3do"その後／建設断念とティアギャラリー（19.05.02）
６章ウルム都市圏における商業の動向

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続編を読まれる方へ

これから紹介する出来事を十分理解するには、私が書いた「大型店とドイツのまちづくり」を読むのが適切だろうと思います。この本は、出版社のホームページに紹介されておりますので、参考までにご覧下さい。もちろん、読まずに済ませたい方もいらっしゃると思いますが、その場合でも、せめてこのホームページ「ドイツまちづくりＱ＆Ａ」にある大型店と商店街だけはじっくりお読み下さい。そこにも説明しているように、「大型店とドイツのまちづくり」は、「このホームページにある説明を１冊の本に拡大したもの」、という見方ができるからです。
もちろん、私の本を読んでいただいている方も多いと思います。その方にとっても、ここの説明が本のどこに対応するのかを理解するのは、必ずしも容易ではありません。そこで、「本を読めばよくわかる」を思う部分について、ページ数を示すこととしました。本をお持ちでない方には目障りだろうと思いますが、事情をご理解下さい。本をお持ちの方もお持ちでない方も、この続編を中心市街地活性化のために活用していただくことを期待しております。（05.05.21）

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建設法典の2004年改正

ドイツの都市計画制度も、中心市街地活性化に万全の体制というわけではない。建設法典を「ＥＵ指針」に適合させるため、2001年末に建設法典改正のための専門委員会が設置されたが、そこでは現下の重大な問題である中心市街地活性化と大型店進出に関連し、建設法典を改正する必要があるかどうかも検討された。いくつかの問題は自治体の運用で対処できると判断されたが、法律改正の必要があるとされた点もあった。この報告を受け、建設法典の2004年改正に、大型店進出に関連して２つの改正点が盛り込まれた。この改正は2004年６月24日に公布され、７月20日から施行されている。（なお、このホームページは建設法典訳を提供していますが、2004年改正はかなり広範に及ぶため、いまだに作業する時間を見出すことができません。制度の実質的な内容はそれほど変化していないので、当面は1997年法の訳でご辛抱ください）。
建設法典で最も問題とされたのは、やはり連たん市街地の問題である。現行の制度では、連たん市街地にすでに大型店等がある場合は、すぐ近くに大型店が申請された場合、許可せざるを得ない（１章：p.22）。巨大ショッピングセンター「ツェントロ」を建設したオーバーハウゼンが、この連たん市街地制度を利用して地域計画改訂時に課せられた条件をすり抜けた経過は、本にも紹介しているとおりである（２章：p.60～）。
そこで、2004年改正で、連たん市街地の建築許可を扱った第34条に、第３項として「第１項または第２項の建築案から、当該自治体またはその他の自治体内の中心的な供給地に悪影響が見込まれてはならない。」という規定が追加された。これで、これまでのように建築許可を乱発することは無理になるものと思われる。なお、この「中心的な供給地」は、自治体の中心市街地だけでなく、近隣の商店街も含んでいる。
もうひとつの改正点は、第２条の第２項である。これまでの「近接する自治体の建設誘導プランは互いに調整されるものとする。」という文に続き、「その際に、自治体は地域計画の目標によって割り当てられた機能、ならびにその中心的な供給地への影響を根拠とすることができる。」という第２文が追加された。ドイツにおいても、地域計画の中心性が高くない都市が、自らの商業振興を意図して大型店を誘致する例があり、隣接自治体が裁判で対抗したが、自治体の計画権限の前に敗れていた（１章：p.28～）。改正された内容は、プランを近接自治体と調整する義務を拡大し、隣接自治体の権利を強化する効果がある。
以上の改正がどのような影響を及ぼすのかには、裁判の結果を見ないと何とも言えない面もあるが、従来より地域計画の効果が強化されたことは確かである。また、問題に対して法律を改正して対処しようとする連邦政府の態度にも、学ぶべき点があると考える。（05.05.21）

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ツェントロ拡張とO.Vision

ドイツで初めてショッピングと娯楽を有機的に統合したオーバーハウゼンのツェントロ進出時に、周辺都市の要求で、ドイツでも唯一の厳しい拡張制限が設定された。しかし、その後、制限手法に法的問題があると指摘された結果、制限は抹消され、形の上ではツェントロの拡張が可能となっていた（以上の経過は、第２章と第３章に説明しております：とくにp.57～62、およびp.105～108）。周辺都市がその後売場面積を拡張している一方で、ツェントロ進出時の約束だとして他都市に例のない制限が持ち出される続けることに、オーバーハウゼンは不満を感じていた。オーバーハウゼン市の立場で考えると、石炭産業から脱却した後の構造変化を進めるためには多彩な開発が必要で、ツェントロ周辺はその最高の適地である。
こうして、オーバーハウゼンは、ツェントロ南に接する鉄鋼工場跡地を、健康をテーマにした未来パーク"O-Vision"として開発する構想を作成すると共に、周辺都市の大型店拡張に対抗してツェントロ拡張のＢプラン策定を進めた。この動きに、周辺都市は「ツェントロ進出時の約束に反する」と強く反発した。未来パーク"O-Vision"では、州を経由してEUに補助が申請されたものの、結局採択されなかった。その結果、財政難に苦しむオーバーハウゼンは用地を民間会社に売却し、その会社が商業を含む開発を進めることとなってしまった。こうして、ホテル、大規模家具店舗や、ゲームセンター、食料品ディスカウント店、レストランなどが、無秩序に進出している。
同じ頃、地域レベル（レギオン）では、州管区政府が音頭をとり、地域商業構想の検討が進められていた。検討によると、人口減少が進むルール西部地域では、2010年までに既存店だけで約25万㎡の売場が余剰になると予測された。地域的な調整を行い、その結果を自治体が尊重する方式がまとめられたが、ツェントロの発展を求めるオーバーハウゼンは、2004年7月に予定されていた署名を拒否し、これに反発する他の数都市も署名を見合わせた。
この事態を打開しようと、州管区政府は、補助金カットをちらつかせてオーバーハウゼンの説得に努めた。この結果、オーバーハウゼン市長がノイエ・ミッテへの見解を述べた「覚書」を追加することで合意が成立し、19自治体による地域商業構想が2004年8月に一応成立した。
ところが、9月に入ると、オーバーハウゼンは覚書を根拠にして、ツェントロ拡張のＢプランを議決した。新たなＢプランによると、ツェントロの売場面積を約２万５千㎡拡張することが可能で、うち１万５千㎡については直ちに建築が申請され、許可が与えられた。この事態に、州管区政府と周辺都市は、州の高等行政裁判所にＢプランの無効を求めて提訴した。審理の結果、2005年６月６日に、裁判所は「Ｂプランに違法性はない」という判断を下した。ツェントロ支配人によると、予定しているツェントロ拡張は計６ヶ所を少しずつ広げるもので、モールの中規模拡張である。
ツェントロの拡張は、判決から3年が経過した2008年に計画が動き始め、2011年はじめに着工され、2012年に完成し、これまでの売場7万平米に1万7千平米を追加してオープンした。増築部には、大規模な衣料品店などが入居した。その後も、2015年に数千平米の増築が行われている。（19.05.02）

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ムルチ・カザとデュイスブルクの苦悩

1997年に公表された、デュイスブルク旧貨物駅への商業プロジェクト「ムルチ・カザ」は、当初はツェントロの２倍を超える17万㎡の売場規模を目ざしていた。しかし、周辺都市や都心商店街の反発を受け、規模が半減された。ところが、プロジェクト推進の中心となっていたデベロッパーのトリゼクハーン（カナダ）がヨーロッパからの撤退を決定したため、2001年当初に暗礁に乗り上げた（以上の経過は、３章の3.3に詳しく説明しております：p.98～110）。
しかし、そのわずか１ヶ月半後に、ムルチ・カザは復活を遂げた。こんどは、西ドイツ不動産銀行とデベロッパーITC（ハンブルク）が中心となり、プロジェクトを進める。売場面積６～８万㎡を予定し、早期着工を目ざして全力で努力すると発表された。当初は、土地を所有する鉄道との交渉が難航していたが、2002年春に基本点で合意し、建築について設計競技（コンペ）を行うこととなった。プロジェクトの決定権をもつ市議会では、第１党のSPD、第２党のCDUとも、計画を詳しく知り、まとまってから態度を決めたいとして、デベロッパーの作業を見まもる態度を示した。
設計のコンペは段階的に行われた。まず公募で提出された案から９つの優秀案を選定し、さらに作業を詰めるように依頼した。提出されたのは８案で、ここから３つの案を選び、そのなかから最後に最優秀案を決める。８つの案が提出された頃から、日本から提出された高松伸氏の案が「未来的」という形容で紹介され、高い評価を受けていることが報道された。そして、2002年の９月上旬に、この高松案が最優秀案に選ばれ、これをもとに設計を進めることとなった。
設計案の決定を受け、SPDはムルチ・カザ推進を明らかにし、他の会派を賛成に引き込もうと努力した。そして、2002年10月の議会は、SPD、CDU、FDPの３党の賛成で、ムルチ・カザの構想を認める方針を決定した。ただ、都心との調和を心配するCDUの要求で、市とデベロッパーが行う都市計画契約について、内容を細かく議会に報告することが盛り込まれた。
2003年に入ると、ムルチ・カザ構想が、専門店の集合体から、より質の高いショッピングセンターへと変化した。そのきっかけとなったのが、ＥＣＥの参加である。ＥＣＥは、ショッピングセンターにおけるヨーロッパ最大のデベロッパーで、70以上のショッピングセンターを開発した経験を有している。本拠地はハンブルクにあり、ベルリンのポツダム広場の開発も手がけている。「大型店とドイツのまちづくり」の５章「ドルトムント商業と市街地活性化」で、ウニオンビール工場跡地へのショッピングセンター進出が大いに議論され、これに代わるものとして駅プロジェクトが誕生した経過を追跡しているが（５章：p.145～149）、このビール工場の跡地開発を進めたのもＥＣＥであった。
ＥＣＥの参加を受け、ムルチ・カザはより多彩で高級なショッピングセンターへと進化した。それまで、ムルチ・カザの１階はセルフサービス方式で何でも扱うスーパーセンターが考えられていた。それがＥＣＥの参加を受けてモールに変化し、全体の店舗数も２５０に増加することとなった。
実は、デュイスブルク都心では、この他にも２つのプロジェクトが進められていた。ひとつは、カジノの誘致に関連したプロジェクトである。一時期は、カジノがムルチ・カザに入居する案が検討されたが、都心商店街のすぐ北に接して建つメルカトールホールを取り壊し、そこにカジノを含む建物を建設する、という方向にまとまっていった。しかし、コンサートの場であるメルカトールホールを愛していた市民は、住民投票で取り壊しを中止しようと考え、2001年に反対署名に取り組んだ。必要数を超える署名が提出されたが、無効な署名が意外に多く、2002年５月になって必要な数字に達しないことが明らかとなり、住民投票への道が閉ざされた。その後の紆余曲折を経て、設計競技で新建物の形も決まり、2005年１月にメルカトールホールの取り壊しが開始され、６月には新建物シティ・パレスの工事が始まった。ここには4,000㎡の小売空間もおかれ、都心の活性化が期待されている。
もうひとつのプロジェクトが、、2003年秋に発表されたデパートのカルシュタットとその周辺を再開発するもので、「フォーラム」という名称で呼ばれる。このプロジェクトが誕生した背景には、ムルチ・カザで都心が衰退するのではないかと心配するCDUの働きかけもあった。構想によると、商店街の中心となっている通りに、カジノが入るシティ・パレスと向き合う形で、カルシュタットを中心として45,000㎡の売場を有する店舗群ができる。
以上のムルチ・カザ、フォーラム、カジノの３プロジェクトに加え、他にもいくつかの開発案が浮上し、デュイスブルク都心では開発計画が目白押しである。問題は、これらプロジェクトの実現性と、中心市街地活性化との関連である。デュイスブルクの中心となっている通りに向かい合って計画されているフォーラムとカジノが活性化に貢献することについては、疑う者はいない。問題はムルチ・カザへの評価である。デュイスブルクの購買力は市外に流出しているので、７万㎡規模のショッピングセンターが進出する余地があると考える者のなかにも、位置が中心商店街から少し離れており、人の流れが大きく変化し、現在の商店街に流れてこないのではないか、と不安に思う者が少なからずいた。その一方で、フォーラムについては、本当に構想が実現するか疑問視する声もあり、「流出している購買力を取り戻すにはムルチ・カザが不可欠だ」と、ここまで計画が進んでいるムルチ・カザにブレーキをかけることに反対する意見も出された。
ドルトムントでも駅に商業プロジェクトが計画されているが、商店街と結合するために、２つの手法が考えられている。ひとつは、本体の売場面積を制限すると同時に、駅前道路を越えた都心側にも一定の売場を建設することである。もうひとつは、中心地区ではなく特別地区に指定し、都市計画契約を結んで、既存商店街と同じ商品を扱って競合することが生じないようにすることである（以上については、５章の5.3に詳しく説明しております：p.160～164）。デュイスブルクの場合、売場面積はすでに７万㎡ということで州も同意していた。また、駅前にアウトバーンが半地下で走っているので、これにデッキをかぶせて広場にし、都心との結合を目ざす。そして、最終的に焦点となったのが、ムルチ・カザを特別地区に指定して販売商品に市の影響力を残すのか、あるいは中心地区に指定してショッピングセンターの自由に委ねるのか、という問題である。2004年10月の市長選挙で、それまで長期に市政を担当してきたSPDが、CDUの市長候補に敗北した。新市長は、ムルチ・カザを都心と調和させるには特別地区の指定が適切だと考え、各方面との折衝に当たった。
この動きに対し、ムルチ・カザを準備してきたデベロッパーらは、強い態度で中心地区の指定を求めた。とくに強硬なのが土地を所有する鉄道で、2005年４月に行われた市長との会談で、特別地区に指定した場合は、アウトバーンへのデッキ整備の工事はもちろん、ムルチ・カザの南に計画されているプロジェクト「アジアへの門」へも協力せず、駅舎の改修も行わない。さらに、これまでプロジェクトの準備に費やした多額の費用に関して損害賠償を要求する、と予告した。この態度に対し、新聞は「背景には、特別地区と中心地区では地価の格差が大きいことがある」と解説した後、これほどあからさまに市にピストルを突きつけた例はこれまでにないだろうとして、鉄道の態度を「駅で西部劇」と評している。
鉄道の強硬な態度が「ムチ」だとすると、「アメ」を与えて中心地区を獲得しようと努力したのが商業デベロッパーで、市議会が開催される前の週に、市長に妥協案を提示した。まず、店舗数を２５０から２１５に減らす。また、市が中心市街地活性化のために進めている都心マスタープランの費用として50万ユーロを提供し、15年間にわたって年10万ユーロを都心活性化に提供すると同時に、支援のために専門知識の面で貢献する。さらに、都心マスタープランを基礎に行う改造にも100万ユーロを提供する。デベロッパーは、「これでムルチ・カザについて可能な最後のカードを切った。これ以上の余地はない」として、次は市と議会が妥協し、中心地区を指定する番だと期待を示した。
この妥協案をもとに、CDU市長は、議会に中心地区の指定を求めた。しかし、2005年６月27日の市議会(全74議席)では、SPD(28議席)とFDP(4議席)が中心地区の指定を認める方針を主張したのに対し、CDU(28議席)、緑の党(7議席)、そしてPDS(4議席)は特別地区を求めた。投票は秘密投票として行われ、特別地区を指定するという議案を賛成39、反対34で可決した。この結果に、準備を進めてきたデベロッパーは無言で去った。（05.07.07）

ムルチ・カザが消えフォーラムがオープン

ムルチ・カザが否決された当時は、「フォーラムは計画倒れになるのではないか」と、実現性に疑問を表明する者もいた。しかし、ムルチ・カザの断念を受け、予定通り動き出した。フォーラムのデベロッパーは、カルシュタットに加え、北側区画のビルの大半、およびカルシュタット周囲の市有地（道路と小公園）を購入した。こうして、まず都心の中心にあるデパートのカルシュタット（1948年に建築）が仮店舗に移転して空家となり、2006年に入ると取り壊され、フォーラムの工事が始まった。デベロッパーが用地を買い足した結果、売場面積は６万㎡弱になると予定されている。カルシュタットに加え、衣料デパートのＣ＆Ａなども入居を申し込み、視界は明るい。
その一方で、ムルチ・カザの話しは、「特別地区」の指定でぱったりと途絶えてしまった。現在は、別のプロジェクトが話題となっている。なお、特別地区指定を理由とした鉄道やデベロッパーからの補償要求や、市議会の議決をひっくり返すための住民投票が追求されそうな気配は、感じられない。ムルチ・カザを支持してきたSPDは、今回の議決によってデュイスブルク市が商業デベロッパーの信頼を失い、商業開発から取り残されるのではないかと心配していたが、どうやら取り越し苦労に終わりそうである。
デュイスブルクにとって最大の問題は、市外への購買力流出を止め、都心を活性化することである。そのために魅力的な商業プロジェクトが必要なことは、ムルチ・カザへの賛否を問わず、みな肯定していた。フォーラムは2008年秋にオープンし、デュイスブルク市民を集め、都心は息を吹き返した感がある。ただ、デュイスブルク都心は広く、フォーラムから離れた地区では逆に衰退が進んでおり、市も対策をいろいろ工夫しているのが現状である。

ムルチ・カザ予定地のその後

それでも、デュイスブルク駅のそばに、ムルチ・カザが計画された用地が残っている。この用地に目を付けたのが全国的に大規模家具店を展開するクリーガーで、2010年に土地を所有する連邦鉄道子会社から用地を取得した。都心の発展を考えていたデュイスブルク市も、土地所有者の売却を眺め、クリーガーの計画に注文をつけつつも、協力するしかなかった。
実はクリーガーは、ムルチ・カザ予定地以外にも手を伸ばし、そのためにデュイスブルクの計画は延期された。2016年になると、デュイスブルクの南に隣接する州都デュッセルドルフ北部（つまり、デュイスブルクのすぐ近く）への大規模家具店計画が具体化し、クリーガーはデュイスブルクには家具店でなくファッション衣料品を扱うアウトレットを考えていることが明らかになった。
売場面積3万平米で、150前後の店舗が出るファッション・アウトレットは、デュイスブルク都心にとって大きな打撃となる。商工会議所と都心商業は反対したが、用地所有者の意向には従うしかないと考える市議会は、アウトレット計画の提案を認めた。そこで、都心商業者が中心となって"イニシアチブ"を結成し、市議会決定に対抗する住民投票に取り組んだ。そして、デュイスブルク市民は、住民投票でアウトレットを拒否した。
2018年の末になると、クリーガーが用地を手放し、デュイスブルク市の住宅子会社ゲバックが入手したことが明らかになった。いろいろと紆余曲折があったが、今後は財政力の許す範囲内で、デュイスブルク市主導で計画が進むことが期待される。（19.15.02）

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"3do"その後

都心近くの工場跡地への大型店進出に揺れていたドルトムントでは、1997年にドルトムント駅の上部空間を利用する商業プロジェクト"Ufo構想"が登場し、工場跡地の開発は振り出しに戻った。この背景には、中心市街地に大きなマイナスを与えるプロジェクトでなく、プラスのあるプロジェクトを誘致したいという商業者の願いがあった。その後、2001年10月にデザインが大きく変更され、愛称も"3do"に変化したことまでは本に紹介している（５章：p.164～）。
それからかなり期間が経過したが、計画は予定より大きく遅れている。2006年には、サッカーワールドカップがドイツで行われる、ドルトムントでは準決勝も行われる。3doは、当初、「ワールドカップまでに完成を」と、2003年中の最終決定を目ざしていた。ところが、2003年に決まったのは、"Ufo"から"3do"に変更されたことに伴う、補助金額の変更程度に過ぎなかった。こうして、「ワールドカップまでに完成を」が、「ワールドカップまでに駅舎部分だけは完成を」と変化し、2005年に入ると、遂に「ワールドカップ後に着工」となってしまった。2005年４月27日に行われたドルトムント市の都市計画委員会で、ソナエは「ワールドカップ後に着工し、2009年に完成」と表明している。
このように大幅に遅れた背景には、いろいろな事情があるようだ。報道から判断すると、重要なポイントは、用地を所有する鉄道側との契約にあったとものと推測できる。旧連邦鉄道を受け継いだ鉄道会社は、投資の決定にいろいろな機関との調整が必要で、連邦財政の悪化で投資環境が悪化し、大規模な投資はなかなか決断が難しい状況に置かれていた。なお、駅北口に計画されたホテルだが、最近になって「ホテル建設は難しく、オフィスになる可能性が高い」と報告されているので、遅れたことには高層棟の難航も関係しているのかもしれない。
ドルトムント市商業の集客力　市内の販売額を、市内の購買力で割った値。出典：ドルトムント市商業マスタープラン（2004年）

では、このような計画の遅れが生じているドルトムントの中心市街地はどうなっているのだろうか。工場跡地への大型店進出の断念を受け、2001年７月に図書館跡に着工されたハンザ・カレが2002年10月にオープンするなど、ヘル通りを中心に、都心ではいろいろな動きが見られる。この結果、ドルトムント市商業の集客力は、右の図に見るように、2000年を底に若干上昇している。もっとも、1980年代には1.2を超えていたことを考えると（表５・２参照：p.143）、まだ低めで、さらに上昇してもよい。なお、この表から、1998年から1999年にかけ、商業が弱体化していることがわかる。実は、工場跡地への大型店が断念されたのは、1997年８月である（５章：p.148）。商業の中心市街地への投資は、決定からオープンまでに期間がかかることを考えると、この低下を招いたのは、大型店進出への恐れだった可能性がある。中心市街地にとっては、安心して投資できる環境が大切だ、と言えるのではないだろうか。
ところで、規模を削減し、同時に既存商店街と結ぶことで2000年にまとまったホンブルフへのリドルの進出だが（５章：p.166～）、カウフランドとして2003年６月にオープンし、2004年11月には商店街と結ぶための広場も完成した。しかし、私が眺めた印象では、カウフランドに来る方はカウフランドで用事を全て済ませる傾向があり、商店街との間における人の動きは少なく、両者の連携はあまりうまく進んでいないように見えた。ハルコルト通りの人出が少なめになったようにも感じられ、「もう一工夫することが必要だったのではないか」と感じられた。大型店の進出を既存商店街の振興に結びつけることは活性化への重要な戦略だが、入念な計画なしには成功は困難だと思われる。（05.05.21）

"3do"の建設断念とティアギャラリー

2007年2月28日に、ベルリンにあるドイツ鉄道の本社が、「デベロッパーとの契約がまとまらなかったため、3doプロジェクトは建設されないことになった」と発表を行い、ドルトムントに衝撃を与えた－衝撃の与え方や大きさはいろいろだったが。鉄道の発表によると、原因はデベロッパーのソナエにあるとされている。しかし、こうなった経過を考えると、「鉄道が積極的に動いていたら、今頃は3doが完成していたのではないか」と思える面がある。
プロジェクトが誕生した時期はともかく、その後、鉄道は3doプロジェクトにあまり積極的な姿勢を示してこなかった。ソナエの役員会がドルトムント駅への投資を決定したのは、2001年1月である。しかし、鉄道は連邦と州の補助金がいくらになるのかを心配し、態度をなかなか明確にしなかった。そして、2003年9月17日に、州と連邦の補助額が計１億３千万ユーロになる見込みだとわかった後も、直ちには行動しなかった。ベルリンの鉄道トップがようやく3do建設にゴーサインを出したのは、2006年1月24日である。
その後は、鉄道側の計画改訂が行われ、ワールドカップが行われた2006年6～7月には、ソナエが3do工事を行う建設会社との交渉を開始した。ところが、ここで大きな問題が生じた。最近のユーロ独歩高からわかるように、ドイツの景気が回復した結果、工事費用がソナエの予想を大幅に上回ることが明らかとなったのである。これは、このホームページ「ドイツまちづくりＱ＆Ａ」の「カーフリーとヴォバーン団地」で、「最近のヴォバーン団地の状況はどうですか」で紹介していることと、ちょうど逆の現象である。数年前に工事契約が行われたヴォバーンでは、路面電車などの工費が予想より安くなったので、赤字を覚悟していた開発事業が黒字に転換する見通しとなった。一方、その数年後になってようやく契約の準備に漕ぎ着けた3doでは、景気回復により、大幅に工費が膨らむこととなったのである。
この事態に対し、鉄道とソナエは、設計を見直して費用を予定内に抑えようと試みた。しかし、鉄道という安全性が重要な施設の上部に建設される性格上、費用の節減には自ずと限度がある。構造物の下部は鉄道施設なので、ソナエは鉄道にも応分の負担を、連邦と州には補助の増額を求めた模様である。しかし、鉄道の態度は固く、契約の変更を認めなかったため、プロジェクトが挫折することになった。たしかに、ソナエの甘い見通しがプロジェクトを葬ったことにはなる。しかし、迅速に作業を進めていたら工費の高騰はなく、すでにプロジェクトが完成していたと思われる点で、鉄道の責任は重い。（07.05.01）

その後、ドルトムントではティア跡地の開発が動き出した。3doプロジェクトが葬られた翌月に、かつてウニオン跡地の開発を目ざしていたECEが、すでにティア跡地購入の仮契約を行っていたことが明らかとなった。ティア跡地については、商業開発の動きが過去に２回あったが、ヘル通りとの結合などの点をうまく解決できず、挫折していた。しかし、今回はヘル通りにある大型電機店の買収に成功した。市議会も2008年にショッピングセンター建設のためのＢプラン策定に青信号を出し、ティア跡地と電機店の間にある市道も提供することとした。当初は反対していた市議会緑の党も、売場面積の一部削減や販売商品の一部制限など、17項目の条件を提出することで妥協することに決めた。
こうして、2011年秋に、都心型ショッピングセンターのティアギャラリーがオープンした。ドルトムントはルール地方東部の商業中心として発展し、都心商店街は通行量調査でベストテンの常連としての地位を維持している。（19.15.02）

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