Ｂプランいろいろ ドイツ都市計画における地区計画の歴史や手続き

	「西ドイツの都市計画制度」（学芸出版社、1981年）の表紙カバーに示した低層住宅地のＢプラン（1971年発効）と、Google-Mapによる2020年頃の状況。

　ホームページに設置していた「ドイツまちづくりＱ＆Ａ」で質問を受けていた頃、ある方から「Ｂプランというドイツの地区計画について詳しく教えて下さい」という問いをいただきました。ドイツのまちづくりを学ぶ者にとり、Ｂプラン（ベバウウングスプラン）の存在は常識となっていますが、留学当初、私にはどのようなものか全く分からず、戸惑いながら手探りで調べていきました。ドイツまちづくりで「Ｂプランは常識」であるためか、外国人にわかりやすく説明した本もなく、かなり苦労したことを覚えています。
　そこで、Ｂプランについて「できるところから、少しずつ説明してみよう」と、1999年の夏休みを利用して作業し、「Ｂプランいろいろ」を2項目で設置しました。その後も、余裕のある時や必要性を感じた時に情報を追加し、現在は6項目になっています。
　なお、「ドイツまちづくりＱ＆Ａ」の「プラン策定と住民参加」に、Ｂプラン策定時の説明会に参加した体験と、そのＢプランがその後どうなったのかを説明しています。「Ｂプラン策定の実際」を垣間見ることができるので、こちらも参考にしてください。
（1999.08.29／2017.05.08更新）

Ｂプランいろいろ：内容一覧

• ドイツＢプラン成立史（1999.08.29）
• Ｂプランを「地区詳細計画」と訳したくない理由（1999.08.29／2017.04.07更新）
• 建築許可とＢプラン（2000.02.21／2001.01.14更新）
• 狭義のＢプランと広義のＢプラン（2002.10.09）
• 行政主導のＢプランと民間主導のプロジェクト型Ｂプラン（2017.10.09）
• 一般の策定手続きと簡易・迅速手続き（2017.05.08）

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ドイツＢプラン成立史

　ドイツのまちづくりを学びはじめた頃、私が最も興味を感じたのが、地区単位で計画を進めるＢプラン= "Bebauungsplan"（BBP）です。そこで、Ｂプランの起源を知ろうと、いろいろ本を調べました。かなり昔から市街地の拡張時にこの種のプランが使用されていたようで、地域によって様々な名称が使用されており、結局「これが起源だ」というものは見出せませんでした。また、同じ「Ｂプラン」という名称でも、時代によって内容が変化してきたこともわかりました。そこで、Ｂプランを中心に、ドイツのまちづくり制度の展開を３つの時期に分けて説明しましょう。なお、ドイツは連邦国家で、州がかなり大きな権限を有しているので、どの州を中心に制度の発展をたどるかが問題となります。ここでは、ドイツの中心であり、現行の都市計画制度にも大きな影響を与えているプロシア（プロイセン、Preussen）を中心に見ていきたいと思います。

　なお、ここに説明していることは、かつて「西ドイツの都市計画制度」（学芸出版社、1981年）に「訳者解説」として掲載した説明を基礎としていますが、ホームページ掲載にあたり、内容を調整しています。

　ドイツの町は壁（城壁）に囲まれていることが特徴です。この壁を拡張し、道路を建設し、その道路に沿って建物を建設していくことが「まちづくり」でした。Ｂプラン（Bebauungsplan）は、この道路網を計画した図面のことです。当時、Ｂプランを作成していたのは国の機関である警察でしたが、道路の建設費用を負担するのは市（自治体）です。都市の自治を活性化させるために定められた1808年プロシア都市条例により、都市定住者の選挙で選ばれた市会議員で構成される市会が、市の財政問題を審議・決定するシステムとなっていました。もちろん、道路網の計画は自治体の発展と財政負担に大きな影響を与えるため、自治体にとっても重要な関心事です。そこで、1855年の勅令で、自治体がＢプランの決定に参画することが確認されています。

　都市拡張のスピードが遅く、拡張範囲が狭かった時代は、これでも問題が生じませんでした。ところが、1862年になって、当時急成長をとげつつあったベルリンで大規模なＢプランが作成され、制度の矛盾が一挙に表面化しました。このプランは、将来を見越して、約7000haの範囲に対して道路網を計画したもので、作成者の名前をとってホープレヒト・プランと呼ばれています。建物がまったくない地区についても縦横に広い道路を予定しており、年間１万人以上の人口増加が続いていたベルリンでは、道路建設を待って４〜５階建の貸アパート（Mietskaserne）が建てられていきました。貸アパートの居住水準は非常に低かったため、このＢプランは、ベルリンの居住水準を低下させ、また地価を高騰させたものとしても非難されています。
　市にとっての問題は、道路の建設費用です。広幅員の道路の建設費用のために市の財政支出が増大したのは当然ですが、まだ道路建設の見込みのない郊外で、Ｂプランで道路予定地に指定された土地の所有者が、道路指定に対する補償を求める裁判を提起したのです。当時は道路の建設時に用地を取得するのが通例でしたが、所有者の訴えが認められました。この先行補償によって自治体財政は一層圧迫され、制度を変革しなければならないという認識が広がりました。こうして、1865年と1866年に新法が提案されましたが、土地所有者層からの反対が強く、制定には至りませんでした。

　1870年の普仏戦争の勝利によってドイツ帝国が成立し、ベルリンの人口増加はスピードを速め、都市拡張が加速されました。ここに至ってようやく1875年に成立したのが、有名な「プロシア（プロイセン）建築線法（Fluchtlinien-Gesetz）」です。法律の正式名称は「都市および地方における道路と広場の新設・変更に関する法律」で、第１条に、自治体が建築線を決定し、その線を越えた建築は許されないことが明示されています。日本の戦前の「市街地建築物法」にあった「建築線」の制度は、この制度に学んだものです。
　こうして策定された道路計画は、法的には「建築線計画」と呼ばれますが、従来の呼称にならって「Ｂプラン」とも称されました。一般に、建築線はそのまま道路境界線となりますが、特別の理由があれば道路境界線と建築線とを別に決定し、道路と建築物との間に空間を確保することもできます。Ｂプランが道路の計画だという点では従来と同じですが、それまでの制度を３つの点で進歩させました。

　第一の進歩は、道路計画の決定権を自治体に与えたことです。地方自治を尊重した面もあるでしょうが、主目的はむしろ自治体の財政状況に応じた計画を可能にすることにあったといわれています。これまでＢプランを策定していた警察とは、協議することとなりました。同時に、決定にあたっての市民に対する計画案の縦覧と意見の提出も初めて制度化されています。
　第二の進歩は、未完成道路沿いの建築を条例によって禁止することを認め、この禁止に対して補償する必要がないことを示した点です。道路計画を決定しても補償の必要がなくなったので、自治体は補償要求を恐れることなく道路計画を決定できるようになりました。なお、未完成道路沿いに建築を例外的に許可することも認められていました。
　第三は、道路の新設費用とその後５年間の維持費用を沿道の土地所有者に負担させることを可能にしたことです。徴収の時期は、道路が完成し、かつその土地に建物が建てられる時とされました。徴収額は道路ごとに計算され、原則として各敷地の間口に応じて割り当てられました。なお、負担を求めることができるのは、道路幅のうち幅26ｍまでの部分で、それを越える部分は自治体の負担です。
　用地取得費も含まれるため、負担金の額はかなり大きかったようです。「財政の苦しい市町村は、26ｍよりも広い道路は建設しなかった」、という話しも残っています。また、未完成の道路に沿って建物を建てようとする地主から、例外許可のための条件として敷地提供や負担金の事前支払いを受けようとする自治体も出てきました。その一方で、必ず負担金を徴収しなければならないわけではなかったので、徴収しない自治体もあったそうです。

　この他にも、建築物への規制は依然として緩かったため、居住水準が劣悪な貸アパートの増大を止めることはできなかったことや、敷地の形状を道路網計画（Ｂプラン）に適合させることができなかったため、有効に利用しにくい敷地が生じる、等の問題がありました。この問題に対処するために誕生したのがゾーニングと土地区画整理で、いずれもアディケスが市長をしていた時期のことです。
　アディケス（Franz Adickes, 1846-1915）は卓越した行政マンで、1877年にアルトナ市（現在はハンブルク市の一部となっています）の参事、1883年にアルトナ市長となり、1890年にはフランクフルト市長に選ばれました。ゾーンによって建築物の規制を定めるゾーニングは1884年にアルトナ市に導入されましたが、本格的なゾーニングは1891年のフランクフルト市のものだ、と言われています。また、土地区画整理はそれまでにも他都市で行われた例がありますが、この制度を普及させたのは1902年にフランクフルト市に導入された制度（アディケス法と呼ばれています）です。なお、ゾーニングはその後アメリカに伝わり、細分化された制度に発展していきます。土地区画整理の方は、関東大震災の時、東京市長であった後藤新平がアディケス法を紹介し、震災復興のために日本に導入された話しが有名です。

　こうして、第２次大戦前のドイツでは、「基盤である道路網はＢプランで計画し、必要なところでは道路網に合わせて土地区画整理を行う。一方、上物である建築物の規制はゾーニングで行う」という方式が主流となりました。現在の日本と似ているように見えますが、日本で都市計画的に決定される道路は幹線道路に限られているのに対し、Ｂプランは細街路まで計画した点が異なります。また、Ｂプランで定められた道路網が、道路計画費用の負担まで視野に入れていたことも、現在の日本と違います。

　第二次大戦後の都市計画は、建物の残骸を整理することから始まり、次第に町の復興に手がつけられていきました。当時はまだ連合国の占領下で、連邦として法律を制定することができなかったため、破壊された地区の復興と新市街地の開発は、各州が制定した「復興建設法（Aufbaugesetz）」によって行われました。
　この復興建設法のモデルとなったレムゴア法案は、道路計画のみでなく、建築物の用途や形態の規制をも同一プランに示し、これに法的拘束力を与えるという方式でした。これは、すでに戦前からザクセン州などで行われていた方式ですが、従来の基盤・上物を別々に規制する方式に比べ、簡単でわかり易く、しかも道路と建築物とを一体的に関連づけて計画できるという優れた方式であることが理解されました。
　ドイツの都市計画制度は、1960年の「連邦建設法（Bundesbaugesetz）」によって確立することになります。この法律は、都市計画の形式・策定手続・内容はもちろん、それをどう実施していくかまでを含んだ包括的な都市計画法です。この法律により、「ＦプランとＢプランによる２段階の建設誘導プラン（Bauleitplan）」のシステムが確立します。Ｆプランは準備的、Ｂプランは拘束的な建設誘導プランとして位置づけられ、このシステムは現行の建設法典にそのまま受け継がれています。
　こうして、Ｂプランは、それまでの道路中心の基盤整備プランから、「基盤と上物（建築物）とを一体的に規制する地区の計画」へと生まれ変わったわけです。

Ｂプランを「地区詳細計画」と訳したくない理由

　ドイツの都市計画制度を調べたことがある方は、このＢプラン、つまり "Bebauungsplan" が、日本で「地区詳細計画」と訳されることがあることをご存じだろうと思います。Ｆプランは「土地利用計画」と訳されており、これは適切な訳だと思いますが、Ｂプランを「地区詳細計画」と訳すことには問題が多い、と考えています。

　一般に、用語の翻訳では、「言葉の原義に基づいて」訳す方法と、「その言葉が意味しているものは日本で何と呼ばれるだろうかを考えて」訳す方法があり、いずれも一長一短です。前者の典型的なものが、Ｂプランを司法的に審査する手続きである "Normenkontrollenverfahren" です。「規範統制手続」とか「規範統制訴訟」と訳されているようですが、漢字を見ても何のことかさっぱりわかりません。だから、たしかに後者の方法は魅力的です。

　「地区詳細計画」は、後者の典型的なもののように思われるかも知れません。"Bebauungsplan" には「詳細」を意味する言葉は全く含まれていず、この訳語は、建築物の形態や用途に関し、日本の用途地域制にない詳しい指定が行われていることがある点に着目した「造語」です。「地区詳細計画」という言葉は、現行のＢプランのうちの一部に関しては適切な訳かもしれないとは思います。しかし、そう感じられるのは、あくまでも「Ｂプランの一部」だけです。私は、詳細な規定を含むＢプランも、含まないＢプランも見ているので、Ｂプランを詳細計画と呼ぶ気持ちにはなれません。

　まず、「全てのＢプランに建築物に関する指定が含まれている」わけではありません。これには、「プラン区域に建築物がないので当然指定がない場合」と、「プラン区域に建築物があるにもかかわらず指定がない場合」があります。前者に「建築物に関する指定がない」のは当然のことで、市町村が道路を建設するために道路だけのＢプランを作成したり、鉄道複線化のために策定された線路用地だけの「ひょろ長い」Ｂプランなどの実例があります。

　後者の例が、左に示したＢプランです。これは、ゲームセンターなどの望ましくない娯楽施設の進出を防ぐ目的で、2014年にドルトムント市北部で策定されたプランです。まず、プラン区域が破線で示されています。その内部にいろいろ線がありますが、これは「敷地所有や建物の現状を示すための通知」であり、プランの指定ではありません。つまり、このＢプランが図で指定しているのは、破線の「Ｂプランの範囲」だけなのです。もちろん、このＢプランでは、ゲームセンターなどを許容しないことが文言が定められていますが、これは日本の建築基準法の別表に、「用途地域」毎に許容用途が示されているのと同じです。

　このように「Ｂプランの範囲」だけを指定し、望ましくない変化を防いで現状を維持するための具体的規制は文言に委ねるタイプのＢプランは、ゲームセンターなどの娯楽施設の侵入を予防したり、郊外の産業地区に大型店が進出するのを防ぐために、現在も多くの都市で策定されています。「簡易Ｂプラン」に分類されるプランではありますが、「Ｂプラン」を一旦「地区詳細計画」と訳してしまうと、図に何も指定されていないこのようなプランもすべて「地区詳細計画」（簡易地区詳細計画？）と呼ぶことになります。これでは、「羊頭狗肉」になってしまうのではないでしょうか。

　次に、Ｂプランを歴史的な観点から眺めてみましょう。先の「ドイツＢプラン成立史」で、現在のＢプランが成立するまでを駆け足で説明しましたが、右に示したのが、現行の「基盤・上物一体規制方式」を確立したザクセン一般建設法（1900年）によって作成されたＢプランです（クリックすると拡大表示されます）。現行のＢプランは縮尺が500分の１程度と大きくなっており、たしかに建設法典第９条を活用した詳細な指定も見ることができます（ただ、建設法典第１条第３項により、指定が都市の発展と秩序に必要な範囲に限られている点には注意が必要です）。しかし、このザクセン法によるＢプランは道路の計画が中心となっており、建物については階数と建築形式（建物を隣地境界線に接して建てるか、それとも距離を置くか）が指定されている程度です。なお、道路建設費用の負担に関する事項も示されています。その一方で、現行の一部のＢプランに見られるような「詳細な」指定は見あたりません。このプランも、せいぜい「地区計画」としか呼べないように思えます。

　この問題をさらに複雑にしているのが、Ｆプランが当初 "Generalbebauungaplan"（一般Ｂプラン）と呼ばれていたという事実です。Ｂプランを地区詳細計画と訳すと、これは「一般地区詳細計画」になってしまいます。Ｆプランの必要性を明らかにしたのは1893年にミュンヘンで行われた都市拡張プランのコンペだったと言われていますが、その時のプラン名が "Generalbebauungaplan" でした。この「一般Ｂプラン」という名称はその後も折に触れて用いられており、旧東ドイツでは1990年の統合まで続いています。Ｂプランが地区詳細計画なら、『Ｆプラン（土地利用計画）は一般地区詳細計画という名称で登場し、統合前の東ドイツでは一般地区詳細計画が市町村の土地利用を定めていた』ということになってしまいますが、この文を理解できますか ？　『Ｆプラン（土地利用計画）は一般Ｂプランという名称で登場し、統合前の東ドイツでは一般Ｂプランが市町村の土地利用を定めていた』という文なら、簡単に理解できるのではないでしょうか。

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　もうひとつの観点が、「ドイツ人はどう考えているか」という点です。ドイツの文献を読んでいると、外国の都市計画制度に関してドイツ人が "Bebauungsplan" と訳しているものがあり、それが「地区詳細計画」と呼ぶにはふさわしくないと思えることがあります。北欧に類似した制度があり、それが "Bebauungsplan" を訳されるのは当然でしょう。しかし、アメリカの "subdivision control" を "Bebauungsplan" と訳している文献を見つけた時は、正直言って驚きました。"subdivision control" は、日本が開発許可制度を導入するときに参考としたものです。宅地開発業者が宅地を分譲する際に宅地の分割や公共施設を計画することを公的にコントロールする制度で、地区のプランが求められます。現行の日本の開発許可制度でも、都市計画法第33条によってほぼ同様な図面が要求されるので、ドイツでは「日本の開発許可では、デベロッパーが "Bebauungsplan" を作成する」と紹介されるかもしれません。
　ドイツで長く都市計画行政に携わっていた方に日本の土地区画整理の説明をしていた時のことですが、道路網の計画図を見て "Bebauungsplan" とつぶやかれたので、私も "Ja" と応じたことがあります。日本に来て、東京都心で道路が整備され、建物が並んでいる状況を見たあるドイツ人都市計画プランナーは、私に「日本にもＢプランの建築線があるはずだ」と話されました（この建築線は、戦前の市街地建築物法の建築線ではなく、ドイツ風の「線に沿って建物を建てることを義務づける」建築線です）。
　こういう経験から、私には、ドイツ人は「道路等の公共施設を計画した市街地のプラン」を"Bebauungsplan"と理解しているように感じられます。Ｂプランを「地区詳細計画」と訳した方は、「ドイツには日本にない制度がある」ことを強調したかったのでしょうが、ドイツ人と接していると「両国の違いはそれほど大きくない」と感じられます。

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　このように、精粗いろいろあるＢプランのバリエーションをイメージし、現行プランが成立するまでの経過などを考えると、"Bebauungsplan" を「地区詳細計画」とは訳せなくなるのです。

　こうして私は、『Ｂプラン（Bebauungsplan、「地区計画」、「地区詳細計画」とも訳される）』などと書いたりしています。「地区詳細計画」という訳が広がってしまったことを無視はできないので、やむを得ず最後に付け加える、という感じです。最近は Ｂ-plan と表記する人もおり、「地区詳細計画」という訳語に触れなくてもいい日が早く来ることを願っています。

建築許可とＢプラン

　Ｂプランは、建築案（Vorhaben）を許可するかどうか判断する際の重要な指針です。しかし、建築案を検討する場合の基準は、Ｂプランだけではありません。いくつかのケースがあり、Ｂプランに反した案を許可することや、Ｂプランのない地区で許可を行うことも可能です。都市計画に関連した（日本で「集団規定」と呼ばれている）部分に関する判断は、次のような４つのケースで異なります。

区　域	定　義	建設法典
適格Ｂプラン（qualifizierter Bebauungsplan）	「建築的利用の用途と密度」、「敷地内の建築許容範囲」、「地区内交通用地」の３要件を含んだＢプラン	第30条第1項
簡易Ｂプラン（einfacher Bebauungsplan）	３要件のいずれかを欠いたＢプラン	第30条第3項
連たん市街地（im Zusammenhang bebauten Ortsteile）	建物が連たんして並んでいる既成市街地	第34条
外部区域（Aussenbereich）	Ｂプランがなく、連たん市街地でもない区域	第35条

適格Ｂプラン（有資格Ｂプラン）

適格Ｂプランとは、「建築的利用の用途と密度」、「敷地内の建築許容範囲」、そして「地区内交通用地」という３つの要件を含んだＢプランのことです。この適格Ｂプランがある場合、プランの指定に反せず、かつ地区整備が確保されている場合には、建築案が許可されます。つまり、「建築許可を単独で判断できる資格を備えているＢプラン」です。
建築を計画している者が許可の権利を有しているわけなので、これら３要件を満たしたＢプランが存在している場合、都市計画面からそれ以上の条件を求めることは非常に困難です。日本では、「Ｂプランは非常に詳細だ」と信じられているようです。たしかに、建設法典第９条を活用して細かい条件を指定したＢプランが増加はしているようですが、適格であるためのＢプランの条件はこのように意外とあっさりしたものです。それでも、80年代に入っても適格Ｂプランにもとづく建築許可は、全許可件数の６割強に止まっています。なお、場合によってはプランの指定に反した建築物を特例的に許可することも可能で、「あまりに詳細な指定を行っていたため、申請の９割でこの特例許可を行うこととなった」という極端なＢプランもあるそうです。

簡易Ｂプラン

適格Ｂプランの３要件の１つ以上を欠くＢプランで、指定のある部分はＢプランで、それ以外の部分は「連たん市街地」あるいは「外部区域（このケースは少ないですが）」として判断されます。この規定は、もともと1960年の連邦建設法制定以前から存在していた古いプランの延命策として登場したものですが、適格Ｂプランまでは必要ない場合や、適格Ｂプランの策定が困難な市街地もあります。なお、1979年の連邦建設法改正は、今後も簡易Ｂプランを策定できることを明確に示しています。

連たん市街地

戦前から形成されている市街地などでは、Ｂプランが存在していない場合が少なくありません。このような地区では、周囲に現存している建物を基準に許可が判断されます。なお、どこまでが既存集落か紛争になることがあるので、1976年の連邦建設法改正から、条例で範囲を定めることが可能となりました。いわば、ドイツ版の「線引き」ですね。

外部区域

本来、外部区域は農林業やレジャーのための空間なので、一般の建築物は原則として認められず、このような区域にふさわしい優先的建築物（privilegiertes Vorhaben ）が公共の利益と対立しない場合に許可される程度です。しかし、農業構造が変化して農家戸数が減少した結果、外部区域の性格に変化が生じ、近年は規制が緩和される傾向にあります。

狭義のＢプランと広義のＢプラン

　ドイツまちづくりＱ＆Ａに、「屋根の色や壁の色などはＦプランとＢプランのどちらで規定されるのですか」とか、「屋根の勾配、道路に面した壁の色、道路からの壁の距離、前に植える芝生の種類、芝生の管理の仕方等に至るまで都市計画で決まっていると聞きましたが」という質問が寄せられました。一応は説明しましたが、微妙な点もあるので、ここで説明したいと思います。

　ここに「狭義のＢプランと広義のＢプラン」と書きましたが、これは説明し易いように私が造り出した概念で、ドイツでこのように言われているわけではありません。狭義のＢプランとは「建設法典を根拠としたＢプランの指定」であり、広義のＢプランとは「Ｂプランの図に示されていること」を意味しています。

　Ｂプランには、建設法典に基づく都市計画的な規定と、それ以外の法令に基づく規定が一緒に示されており、これがＢプランに対する誤解の基となっています。Ｂプランの内容について定めている建設法典第９条は、次のような構成になっています。

• 第１項：Ｂプランに指定可能なものを26項目示す。
• 第1a〜３項：Ｂプラン指定について誤解が生じないように説明したもの。
• 第４項：州法を根拠とする指定について規定したもの。
• 第５項：Ｂプラン策定にあたっての留意事項。
• 第６項：第５項と同じく留意事項だが、他法令による指定の扱いを示す。
• 第７項：Ｂプランが空間的な有効範囲を定めることを示す。
• 第８項：Ｂプランの理由書を規定する。
　指定可能な事項は第１項で定められていますが、それに加え、第４項で州法を根拠とする指定を含むことが可能で、さらに第６項によって他法令による指定を通知として含むことができるわけです。したがって、次の式が成り立ちます。
　狭義のＢプラン(１項)＋州法による指定(４項)＋他法令の通知(６項)＝広義のＢプラン
　Ｆプランでは鉄道や幹線道路など他法令による通知が重要ですが（建設法典第５条４項）、指定範囲の狭いＢプランはほとんど関係ありません。そのかわり、第４項の州法を根拠とする指定には良く出会います。狭義のＢプランと州法による指定の違いを、次の表にまとめてみました。

	狭義のＢプラン(第１項)	州法による指定(第４項)
根拠となる法律	建設法典	州建築法
指定内容	都市計画的な発展と秩序に必要な指定	建築形態や外観に関する指定
指定の性質	Ｂプランそのもの	Ｂプランに記された地区建築条例
指定事項の例	用途、高さ、建ぺい率、容積率、壁面後退、駐車場の位置や車の進入ルート	壁の色、屋根の形・勾配や色、広告物の制限

　ドイツまちづくりＱ＆Ａに寄せられたＢプラン指定についての質問事項は、ほぼすべてが州建築法による地区建築条例に関するものであり、建設法典を根拠とした指定ではないことを理解いただけると思います。なお、芝生の種類や管理の仕方がＢプランで定められているという話しを聞いたことはありません。アメリカなどで行われているカベナント（covenant、住民自身が決めた約束事）なら、そのような項目が入っているかも知れません。ドイツでも自然保護法では植物の種類や管理について規制を行うことがありますが、自然としての価値が高い場合が対象なので、芝生では無理です。

　建設法典第１条の３項が定めているように、Ｂプランに指定できるのは都市計画的な発展と秩序に必要な範囲に限られます。壁の色や屋根の形などが都市的発展と秩序にとって重要な意味をもつことが「絶対ない」とは断言できませんが、非常に珍しいと思います。たしかにこれらの建築形態に関する事項を指定しているＢプランが各地にありますが、その根拠となっているのは都市計画的な必要性ではありません。州建築法の建築物の外観・形態に関する規定を根拠とした制限であり、厳密に言うと都市計画には含まれません。

　都市の発展を制御する「都市計画」が意外と窮屈なのは、土地所有者の財産権を保護するためです。なお、Ｂプラン指定の精粗は事情によっていろいろですが、一般に、工業地よりも住宅地、低層住宅地よりも中高層住宅地で詳しくなります。工場を敷地のどこに建てるかが都市計画上の問題になることは希で、低層住宅地の環境は道路からの壁面後退でかなり保持でき、必要に応じて背面側にも空地を確保する指定が行われます。一方、中高層住宅の環境にとっては住棟配置の影響が大きいので、低層住宅よりも自由度を制限した指定が行われています。日本では１・２種の低層住居専用地域で各種の規制が最も厳しくなっていますが、地区の必要性に応じて規制強度を定めるＢプランに慣れたドイツ人に日本の制度を理解していただくのは、とても困難だろうと思います。

行政主導のＢプランと民間主導のプロジェクト型Ｂプラン

• ドイツの都市計画システムは、「行政がプランを定め、土地所有者がその枠の中で建設活動を行う」という「事前確定型」です。しかし、実際には企業が進出を決定し、その意図に応じてＦプランを変更したり、Ｂプランを変更、あるいは新規策定する例もけなり見られ、「受け皿の計画だ」などと問題にされていました。いかに受け皿であっても、計画する市町村は計画の費用を引き受ける必要があります。ドイツは専門的な検討を外部コンサルタントに依頼することが少なくなく、計画費用が膨らみます。もし進出が土壇場でキャンセルされてしまうと、期待していた税収が消えた上、多額の費用負担だけが残る市町村には、「泣き面に蜂」です。
• そこで、東西ドイツの統合をきっかけに、建築を予定している者が主体になってプランを策定する手法が誕生しました。Ｂプラン策定には時間と費用がかかり、旧東ドイツの小自治体では負担が大きいため、試験的に採用してみたという一面もあります。"Vorhaben- und Erschliessungsplan" という名称なので、訳すと「予定建築・地区整備計画」とでもなるでしょうが、ここでは「ＶＥプラン」と呼びたいと思います。もともとは西ドイツで検討されていた手法ですが、旧東ドイツで一定の効果が確認されたため、1993年から旧西ドイツ区域にも利用が拡大されました。
• 誕生した当時のＶＥプランはＢプランに比較していろいろ制約のあるものでしたが、93年の改正でかなり差が少なくなりました。そして、1997年の建設法典改正で第12条に「ＶＥプラン」が新設され、「プロジェクト(予定建築)型Ｂプラン」としてＢプランの一部となりました。Ｂプランとの最大の差は、建築する主体を前提とした能動的なプランであることです。契約で約束された期間に建築されそうもない場合はプランが廃止されますが、その場合でも土地所有者は保障を求めることができません。ですから、ＶＥプランは「受動的」という従来のＢプランへの批判に応える側面も持っている手法です。
• このプロジェクト型Ｂプランは、実際にどの程度活用されているのでしょうか。そこで、ドルトムントで新Ｆプランが発効した後の10年間（2005〜2014年）に告示が行われたＢプラン229件を分析した際に検討したところ、14％の33件がプロジェクト型でした。プランの新規策定（136件）に限ると、1/4近い31件になりました。プロジェクト型Ｂプランはとくにプラン目標に特徴があり、小売り店関連のＢプランは半数がプロジェクト型である一方で、道路・広場や規制強化のためのＢプランには1件もありませんでした。これから、プロジェクトを早期に進めることが利益になる場合は、かなりプロジェクト型が広がってきている、と言えるでしょう。

一般の策定手続きと簡易・迅速手続き

　Ｂプランの策定については、住民の参加など、一連の手続きが定められています。とくに重要なのが、「早期の参加」および「縦覧」という形で行われる２回の住民参加です。提出された意見や提案を行政が検討し、どう扱うかを議会に提案し、決定を求めることとなります。

　しかし、初めてプランを策定する時はともかく、一部変更の場合などでは、関係する者が少なく、わざわざホームページや市役所に掲示する必要がない場合もあります。そのような場合に、短期間に少ない費用でプランを変更できる制度を利用できるようにしておくことには、プラスがあるはずです。このような観点から設けられたのが、建設法典第13条に示されている「簡易手続き」です。さらに建設法典の2006年改正で、建設法典第13a条として「迅速手続き」が追加されました。


　手続きの3種類
　この「簡易手続き」は、当初はＢプラン変更だけが対象でしたが、後にＦプランにも広げられています。さらに、プラン策定への要求が高度化し、策定手続きの負担が大きくなってくると、逆に「簡易な手続きの対象を広げられないか」と考えられるようになります。こうして、簡易手続きの対象が拡大されると共に、新たに「迅速手続き」が登場することとなりました。

　3種類ある手続きについて、主な違いを表にまとめると、次のようになります。

手続き	一般手続き	簡易手続き	迅速手続き（2007年〜）
住民参加	早期と縦覧の2回が必要	早期は略せ、縦覧も意見表明で代替できる
環境アセスメント	調査して報告書を提出	必要ない
Ｆプランとの関係	適合しない場合はＦプラン変更が必要		訂正されるので変更不要
適用対象	全てのＢプラン	ほぼプラン変更時に限られる	新規プランでも一定程度活用できる

　21世紀に入ると、環境問題が重視されるようになり、EUの影響で、プラン策定に環境アセスメントが求められるようになりますが、簡易手続きはその対象外です。この結果、アセスメントが必要ない簡易手続きの対象を広げられないかも検討課題となり、プランの新規策定で簡易手続きを活用できるケースがごく僅かだけ認められました。

　迅速手続き
　同時に、地球環境問題の影響下で、以前よりもコンパクトな市街地形成が求められるようになります。そこで、建設法典の2006年改正で、既成市街地の内部でプランを策定する場合に関して「迅速手続き」が新設されます（建設法典第13a条／2007年施行）。迅速手続きでは、簡易手続きと同じく参加を簡略化でき、アセスメントを略せることに加え、Ｆプランに適合しないＢプランも策定できます。もちろん、迅速手続きの対象は「既成市街地発展のための小規模なＢプラン」に限られているので、どこにでも適用できるわけではありません。
　上に示したのが、迅速手続きで策定されたＢプランの例です。場所はドルトムント市の南部で、土地区画整理を行わないまま道路沿いに住宅が建設されていったため、街区内部に空地が残っていました。そこで、東西が約110ｍ、南北が50ｍ前後の街区内空地を開発するため、住宅の間から内部へ袋小路で道路を伸ばし、10戸ほどの住宅を建設しようとしたＢプランです。このＢプランは2009年に発効しています。右の写真は住宅建設後の2015年に撮影したもので、袋小路の途中から奥を西北西方向に見たものです。迅速手続きの登場で、市街地内に残っているこの種の空地（隙間）開発が容易になり、コンパクトな市街地の形成に貢献していることがわかります。

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　実際にこれらの手続きがどのような比率を占めているかについては、2005〜2014年の10年間にドルトムントについて調査した結果をこちらに示していますので、ご覧ください。2007年に新たに登場した迅速手続きは、自治体の都市計画担当者にも効果があると評価されており、コンパクトな市街地形成に貢献することが期待されています。

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